立ち退き・明け渡し

「家賃を支払わない借主に出て行ってほしい」

「借主以外の人が勝手に部屋に住んでいる」

「借主が行方不明のままなので、別の人に貸したい」

 

問題の多い借主に対しては、賃貸人として立ち退いてもらいたいと考えるのが自然です。とはいえ、強引に鍵を開けて部屋に入ったり、無理やり荷物を片付けたりという強硬手段に出ることは許されません。事態が好転しない場合には、法的な手続きに沿って、問題解決をしなければなりません。

 

賃貸物件の立ち退き・明け渡しは下記の流れで進めます。

 

１）現地調査・事実調査

実際に物件の調査を行い、事実関係を整理します。誰が物件を占拠しているのか（賃借人か、第三者か）、賃借人に立ち退きを求める場合は、賃貸借契約を解除できるだけの法的根拠があるのか、などを検討します。

 

２）内容証明郵便の送付

物件の占拠者に対して、契約違反行為や不法行為を止めるよう催告する内容証明郵便を送ります。弁護士から書面が届くことで、借主に圧力を掛けることができます。例えば、賃料不払いを長期間続けている借主に対しては、賃料の支払いを催告するとともに、支払いがなされない場合は、契約を解除する旨を通知することになります。

 

３）明け渡しに向けた交渉

内容証明を発送した後に、明渡の交渉を行います。相手方が、任意に明渡に応じてくれるようであれば、賃貸借契約が解除されたことを確認すると同時に、明け渡し日や退去時の精算などについて定めた合意書を作成し、明渡を実現させます。

 

４）法的措置

相手方が任意の明渡しに応じない場合は、やむなく法的措置をとります。法的措置としては、以下の手続きが考えられます。

 

①占有移転禁止の仮処分

まず、借主でない他人がその部屋に入り込んで、使用するような危険がある場合には、占有移転禁止の仮処分を行い、借主が賃借物を借主以外の人に使用させることを禁止させておきます。こうすることで、明渡しの判決を得た場合、借主だけでなく、勝手に入り込んできた他人に対しても、強制執行させることができます。

 

②建物明け渡し訴訟

交渉や請求に応じてもらえない、あるいは、借主が行方不明の場合は、裁判所に訴訟を提起し、判決を求めます。賃料の未払いによる契約解除を伴う場合には、未払い賃料の請求や、契約解除後の不法占有期間に生じた賃料相当損害金の請求も同時に行うことが一般です。借主が行方不明の場合でも、公示送達を利用して、裁判を行うことができます。

 

③強制執行

裁判所から判決が出たにも関らず、それらに応じない場合には、強制執行の手続きを取ります。強制執行まで行う場合は、時間や費用がかかりますが、通常は、その前に立ち退きに応じてもらうことがほとんどです。

 

弁護士に依頼をすることで、借主への立ち退き請求や明け渡しの手続きを代理で行うことができます。借主との面倒な交渉はもちろんですが、専門的な知識を要する法的措置までを一貫して行うので、安心です。立ち退き・明け渡し請求を専門家のアドバイス無く、独自の考えで進められるのは、リスクが多く、おすすめできません。ぜひ、「米子東町法律事務所」までご相談ください。